Publikujemy obszerny artykuł z konkretną i merytoryczną wiedzą na temat Bezpiecznego Kredytu 2%
- Tłumaczymy, co trzeba wiedzieć, aby go dostać i na co uważać po sfinalizowaniu umowy
- Wyjaśniamy, kto dokładnie może otrzymać bezpieczny kredyt 2 proc., na co i w jakiej wysokości
- Wskazujemy, czy 45 lat trzeba mieć w momencie składania wniosku o kredyt, czy podpisywaniu umowy
- Tłumaczymy, jak może być liczona zdolność kredytowa, czy warto przyspieszyć ślub i ile wyniesie rata z dopłatą i po dziesięciu latach bez niej
- Ostrzegamy, co może pozbawić dopłaty do raty kredytu
Na kredyt 2 proc. z dopłatą od państwa czekają tysiące Polaków, bo oznacza on lepszą zdolność kredytową, niższą ratę, a także możliwość podpisania umowy bez wkładu własnego. Rządowy program ma umożliwić zakup pierwszego mieszkania, domu, ale też dokończenia budowy ruszy już w lipcu br.
Tzw. ustawa o kredycie 2 proc. czeka już tylko na opublikowanie w Dzienniku Ustaw. Jej pełna nazwa to Ustawa z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Ma zacząć obowiązywać od soboty 1 lipca. To zaś oznacza, że wniosek o kredyt z dopłatą od państwa będzie można złożyć już w poniedziałek 3 lipca!
Kto go otrzyma, przez pierwsze 10 lat spłaty kredytu będzie otrzymywał dopłaty od państwa, a w efekcie oprocentowanie kredytu wyniesie dla kredytobiorcy 2 proc. powiększone o marżę banku. Uczestnictwo w programie deklarują już m.in. PKO BP, Pekao SA i Alior oraz Santander Bank.
By można było złożyć wniosek, ustawa musi wejść w życie, a banki zainteresowane udzielaniem kredytu 2 proc. podpisać umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, który jest odpowiedzialny za dopłaty. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, autor ustawy, zakłada, że w zależności od wysokości kwot dopłat, państwo będzie mogło sfinansować rocznie od 30 do 40 tys. kredytów. Kto może się znaleźć w tym gronie?
Na co można wziąć kredyt 2 proc.?
Kredyt 2 proc. można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jest przeznaczony dla osób, które chcą kupić mieszkanie, dom lub rozpocząć budowę swojego pierwszego domu jednorodzinnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m kw. mieszkania.
Kredyt będzie dostępny także dla tych, którzy chcą dokończyć budowę, o ile wcześniej nie wzięli na nią kredytu hipotecznego.
Możliwe będzie przeznaczenie kredytu i na wydatki ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, i na nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu.
Kto może starać się o kredyt 2 proc.?
Aby dostać kredyt 2 proc., trzeba spełnić ustawowe warunki.
Po pierwsze kredyt może dostać osoba, która w dniu złożenia wniosku o jego udzielenie nie ukończyła 45 lat. To oznacza, że jeśli ktoś w tym roku skończył już 45 lat albo ukończy je do lipca, to kredytu nie otrzyma. Jeśli jednak 45 lat kończy w sierpniu, złoży wniosek wcześniej i spełni warunki, to powinien go dostać.
Jeśli o kredyt ubiega się małżeństwo, to warunek dotyczący wieku musi spełniać przynajmniej jeden z małżonków.
Po drugie przed dniem udzielania kredytu mieszkaniowego nie można posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego. Warunek pierwszego mieszkania muszą spełniać oboje małżonkowie.
Jeśli jednak singiel kupi mieszkanie na kredyt 2 proc., a potem zawrze związek małżeński z osobą posiadającą nieruchomość, nie utraci prawa do dopłat.
Prawa do kredytu 2 proc. nie pozbawia odziedziczenie jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50 proc., jeżeli spadkobiercy nie zamieszkują w nich od co najmniej 12 miesięcy.
Jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), kredyt jest dla osób, które nie są też stroną umowy innego kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Warto też pamiętać, że samo podpisanie umowy deweloperskiej nie oznacza nabycia nieruchomości. W takim przypadku nabycie prawa własności lokalu następuje w chwili jego wyodrębnienia, a zatem do czasu takiego wyodrębnienia dana osoba spełnia warunki do przyznania kredytu 2. proc. Podobnie jest w przypadku mających mieszkania w TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) czy SIM (Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa). Też mogą starać się o kredyt 2 proc., bo w TBS czy SIM nie jest się właścicielem nieruchomości.
Składając wniosek o kredyt 2 proc., trzeba będzie złożyć oświadczenie o spełnieniu warunków. Nie warto kłamać, bo łatwo sprawdzić w księgach wieczystych, czy ktoś ma prawo do nieruchomości. Jeśli jednak ktoś ma nieruchomość za granicą, może starać się o kredyt, bo jak wyjaśnia MRiT, państwo nie dysponuje narzędziami, które mogłyby skutecznie sprawdzić posiadanie nieruchomości poza granicami kraju.
Po trzecie ubiegający się o kredyt musi mieć odpowiednią do jego wysokości zdolność kredytową, o której więcej jest w dalszej części artykułu.
Jaka wysokość kredytu?
Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. O kredyt może więc ubiegać się singiel, małżeństwo bądź para w związku nieformalnym, która wychowuje co najmniej jedno dziecko.
Jeśli więc para chce szybko wziąć wyższy kredyt, powinna pomyśleć o szybkim ślubie, np. cywilnym. Ustawa bowiem nie przewiduje możliwości, że osoby w związkach partnerskich wezmą samodzielnie kredyt na udział w nieruchomości. Kredyt 2 proc. nie może zostać udzielony bowiem na zakup jedynie udziałów w nieruchomości.
Ponadto kredyt 2 proc. można otrzymać na dokończenie domu, który do tej pory był budowany z własnych pieniędzy. Można starać się o kredyt na dokończenie budowy w wysokości:
do 150 tys. zł, gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko;
do 100 tys. zł, gdy kredytobiorca prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe.
Czy wymagany jest wkład własny?
Bezpieczny kredyt 2 proc. to standardowy kredyt udzielany przez banki komercyjne. Różnicą jest dopłata od państwa do pierwszych 120 rat kredytu. Dlatego kredyt 2 proc. jak każdy inny hipoteczny wymaga wkładu własnego o wysokości ustalonej przez bank. Zgodnie z ustawą jednak wkład ten nie może być jednak wyższy niż 200 tys. zł.
To oznacza, że maksymalna cena nieruchomości może wynieść 700 tys. zł dla singla i 800 tys. zł dla małżeństwa czy pary z dzieckiem.
Jako wkład własny można wnieść działkę. Co ważne, jak podkreśla MRiT, jeśli wartość działki przekracza 200 tys. zł, nie będzie możliwe wniesienie innego wkładu własnego w środkach pieniężnych.
O wiele częściej jednak młodzi pytają, czy można wziąć kredyt bez wkładu własnego. Jeśli ktoś nie posiada wkładu własnego, to może starać się nabyć nieruchomość o wartości równej maksymalnej kwocie preferencyjnego kredytu, co potwierdza Tomasz Narkun, ekspert rynku nieruchomości.
Tu mogą się jednak pojawić kłopoty, nie tylko ze znalezieniem takiej nieruchomości, ale i liczeniem zdolności.
Ponadto kredyt 2 proc. będzie można uzyskać na pełną kwotę potrzebną do zakupu mieszkania lub domu, korzystając z programu gwarancji wkładu własnego oferowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Jak będzie liczona zdolność kredytowa?
To, w jakiej wysokości wnioskodawca otrzyma kredyt, zależy od jego zdolności kredytowej. I to przez nią obecnie jest taki problem z otrzymaniem finansowania. Zdolność kredytowa przeciętnej rodziny spadła z poziomu 400-600 tys. zł o mniej więcej 100-150 tys. zł.
Ocena zdolności kredytowej należy do banku kredytującego, ale nie tylko. To, jak ją liczyć, wskazuje w rekomendacji Komisja Nadzoru Finansowego. Obecnie przeciętna zdolność dla pary bez dzieci, z dochodem 6 tys. zł netto, wynosi 315 tys. 807 zł. W przypadku kredytu 2 proc. ma być wyższa. Zależy to jednak od tego, czy banki przy liczeniu zdolności kredytowej za zgodą KNF będą mogły uwzględniać dopłaty do rat.
Jest to o tyle ważne, że obecnie bardzo często młode osoby biorą kredyt wspólnie z rodzicami, by zwiększyć swoją zdolność kredytową. Ustawa jednak nie przewiduje takiej możliwości. Nie będzie można zwiększyć zdolności kredytowej przez podpisanie umowy wspólnie z rodzicami.
Z wyliczeń Expander Advisors wynika zaś, że jeśli ktoś może dziś uzyskać 300 tys. zł zwykłego kredytu hipotecznego, to najprawdopodobniej będzie mógł dostać 394 tys. zł lub 233 tys. zł, w zależności od tego, jaką decyzję wyda KNF. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, w trakcie Europejskiego Kongresu Finansowego przyznał w rozmowie z Business Insiderem, że Komisja Nadzoru Finansowego zmieni rekomendację S wyjątkowo dla produktu, jakim jest rządowy kredyt 2 proc. Zmiana rekomendacji ma być ogłoszona w połowie czerwca br.
Jakie oprocentowanie i jaka wysokość rat?
Stopa oprocentowania bezpiecznego kredytu 2 proc. jest ustalana na okres 60 miesięcy i jest stała w okresie objętym dopłatami do rat tego kredytu, czyli przez 10 lat. Oprocentowanie przez 10 lat będzie więc oparte o stopę 2 proc. plus marża, ale po 5 latach (60 miesiącach) będzie podlegało rewizji.
Z tym że ustawa dopuszcza też okresową zmianę stopy oprocentowania w wyniku przejściowego wzrostu marży z powodu naruszenia warunków umowy. Mówiąc wprost, w umowie bank może sobie zapisać prawo do podwyższenia marży, np. za nieterminową spłatę.
W okresie objętym dopłatami do rat, czyli przez 10 lat, spłata części kapitałowej będzie następować w częściach równych ustalanych z uwzględnieniem całego okresu spłaty tego kredytu.
Po wygaśnięciu dopłat kredytobiorca będzie mógł zostać przy ratach równych lub złożyć wniosek o zmianę na malejące. Po wygaśnięciu dopłat wysokość raty bowiem wzrośnie. Będzie już obowiązywało oprocentowanie bez dopłaty.
Jak więc dopłaty do oprocentowania przełożą się na wysokość rat? Resort rozwoju wyliczył, że gdyby przykładowo małżeństwo z jednym dzieckiem wzięło kredyt na okres 30 lat na kwotę 550 tys. zł ze stałym oprocentowaniem 8,46 proc., to jego pierwsza rata bez dopłaty wyniosłaby ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą 2,8 tys. zł. Według szacunków resortu po 10 latach bez zmiany oprocentowania rata stała powinna wynieść ok. 3 tys. 172 zł 74 gr.
Na co uważać, czyli pułapki kredytu 2 proc.
Ustawa przewiduje sytuacje, w których dopłaty wygasają, a także, kiedy trzeba je zwrócić. I to są właśnie pułapki na, które powinni uważać kredytobiorcy.
Po pierwsze w przypadku prawomocnego skazania za wyłudzenie kredytu lub za niepowiadomienie o sytuacji, która ma wpływ na umowę, kredytobiorca zwraca dopłaty w terminie 45 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku, wraz z odsetkami ustawowymi.
Po drugie, jeśli kredytobiorca nie zamieszka w nieruchomości w ciągu 24 miesięcy od zakończenia budowy czy nabycia prawa własności, dopłaty wygasną, a wypłacone po tym terminie będzie trzeba zwrócić.
Po trzecie dopłaty wygasną, gdy kredytobiorca:
· sprzeda nieruchomość, w tym z wyłączeniem wspólności ustawowej,
· zmieni sposób użytkowania lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub nawet jego części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
· nabędzie kolejną nieruchomość, chyba że prawo do niej nabył w drodze dziedziczenia,
· wynajął lokal mieszkalny czy dom jednorodzinny albo użyczył je innej osobie,
· przestał mieszkać w nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy,
· nadpłacił kredyt przed upływem trzech lat od jego przyznania.
Z punktu kredytobiorcy najważniejsze jest więc, że nie może nadpłacić kredytu przez pierwsze trzy lata. W kolejnych siedmiu latach nadpłata nie może przekroczyć 200 tys. zł. Ponadto nie może nabyć innej nieruchomości. Choć w tych sytuacjach nie trzeba zwracać wcześniejszych dopłat, a jedynie zostaną wstrzymane kolejne.
Artykuł powstał we współpracy z Business Insider Polska.
Łowcy Nieruchomości - Łowimy dla Was najważniejsze newsy z rynku nieruchomości!
